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　香港山西省政協(xié)常委及召集人、香港福建社團(tuán)聯(lián)會常務(wù)副主席、中國和平統(tǒng)一促進(jìn)會香港總會常務(wù)副會長 蔡志忠

　日前接受新城廣播電臺節(jié)目「名人堂」梁鎮(zhèn)堂先生訪問，談?wù)勏愀蹣鞘星熬?。筆者除了每周於媒體定期發(fā)表文章外，已經(jīng)近兩年沒有公開接受訪問，源於過去幾年樓市走勢疲弱，樓價跌勢明顯，網(wǎng)上到處充斥唱淡言論，作為資深投資者，角色並不討好，還是盡量避免拋頭露面為佳。然而，近期新樓成交??旺，二手樓筍盤被迅速消化，樓價有谷底反彈之勢，尤以中小型住宅更為明顯?？墒鞘袌鋈匀怀霈F(xiàn)高唱樓價大跌7成言論，對於此等非理性「為想跌而唱跌」的搏流量見解，筆者認(rèn)為應(yīng)該出來糾正錯誤觀點，還讀者一個真實樓市狀況，也冀望市場有更多理性的聲音出現(xiàn)。

　如何中肯評論樓市，起碼要有基本的數(shù)據(jù)支持。根據(jù)中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL)顯示，樓價開始見底回升，CCL最新報141.92點，指數(shù)較2025年3月財案前的134.89點低位升5.21%，2025年至今樓價暫時累升3.11%。以現(xiàn)今樓市走勢分析，預(yù)計至今年底樓價將會有4%以上的升幅。主持人問本人如何預(yù)測樓市走勢，對經(jīng)濟(jì)前景有什麼看法，以及是否合適的投資時機(jī)？其實，筆者並不擔(dān)心住宅市場，樓價已在谷底開始回升，如果有自住需要的話，更加要盡快入市買樓；筆者較為擔(dān)心的是商業(yè)地產(chǎn)方面，由於商業(yè)物業(yè)整體借貸負(fù)擔(dān)過重，引致某些中小地產(chǎn)商及投資者出現(xiàn)財困情況。商業(yè)地產(chǎn)今後將何去何從？

　坊間有太多不利傳聞，不斷誇大財團(tuán)如何被銀行Call Loan，不良資產(chǎn)將被沒收及拍賣等等。本人認(rèn)為樓市並非那麼不堪，只是市場過於悲觀，不斷唱淡引致「愈踩愈深」。環(huán)顧世界各大城市，尤其是同為國際金融中心的紐約、洛杉磯、新加坡，或澳洲、東京、迪拜等城市，過去幾年住宅樓價幾乎都上升了幾成，商業(yè)市場也是相對平穩(wěn)，並沒有像香港這樣大跌5至7成，香港作為IPO集資稱冠的國際都市，是全球最安全的資金避風(fēng)港，商業(yè)樓價如此暴跌實屬不正常。筆者覺得現(xiàn)今正是趁低吸納的時機(jī)，在銀行不肯貸款的情況下，商業(yè)物業(yè)依然錄得不少成交，證明市道開始復(fù)蘇。不過，從香港整體經(jīng)濟(jì)大局出發(fā)，必須進(jìn)一步激活大碼物業(yè)的交投，支援商業(yè)地產(chǎn)讓其回歸正常，等於支持香港經(jīng)濟(jì)。因此，港府政策仍然有優(yōu)化空間，筆者提出以下兩點建議：

　落實承造商業(yè)按揭 印花稅可「因減得加」

　一，建議金管局重新宣布銀行按揭貸款指引，就是銀行可以承造商業(yè)樓宇按揭為樓價的7成。為什麼現(xiàn)今銀行只錄到極少商業(yè)按揭個案？筆者認(rèn)為金管局有必要指示銀行定期呈報按揭宗數(shù)，避免某些職員特意不去辦理按揭事宜，影響樓市正常交易。須知道批核一個商業(yè)物業(yè)成交，等於將一個物業(yè)轉(zhuǎn)換給更有實力的新業(yè)主，新承造的按揭理論上比舊的健康很多，不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)變成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，對香港絕對是好事，也有助刺激經(jīng)濟(jì)，帶動各行各業(yè)向好。

　二，減少2000萬元以上物業(yè)印花稅，由徵收樓價的4.25%減為3.75%。筆者多次形容這是一個「因減得加」的方案，表面上看每一個物業(yè)的成交，是減少了0.5%的印花稅收入，但是此舉可讓市場重拾信心，能增加物業(yè)的交投量50%至100%，從而讓政府稅收因爲(wèi)寬減而變得增加。另一方面，也讓商業(yè)地產(chǎn)有更多買家支持，商業(yè)樓價得以止跌回穩(wěn)，既可幫助財困的業(yè)主減輕債務(wù)，又可讓庫房收入增加，是一舉兩得的雙贏局面，當(dāng)局務(wù)必認(rèn)真考慮。