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　香港山西政協(xié)常委及召集人、香港福建社團(tuán)聯(lián)會常務(wù)副主席、中國和平統(tǒng)一促進(jìn)會香港總會常務(wù)副會長 蔡志忠

　核心區(qū)甲廈近日傳來矚目成交，市場盛傳科技巨擘阿里巴巴（9988）斥資70億元，洽購銅鑼灣甲級商廈「港島壹號中心」（前身為香港怡東酒店）最高的13層，涉及樓面面積約27萬平方呎，每平方呎呎價(jià)約為2.6萬元，而業(yè)主文華東方酒店集團(tuán)也確認(rèn)正在商討出售事宜。這個(gè)消息無疑對備受質(zhì)疑的商廈市場帶來振奮作用，就像打了一支強(qiáng)心針一樣，也中和了市場對於某大銀行傳出要盡快處理不良資產(chǎn)的傳聞。過去幾年，工商市場在一片風(fēng)聲鶴唳的情況下，幾乎一直被拼命唱跌，直到今天，市場出現(xiàn)不同的變化，買家開始用行動(dòng)表達(dá)了他們的態(tài)度。

　繼港交所（0388）斥資63億元，向置地集團(tuán)收購交易廣場一期14.7萬呎樓面作永久總部，實(shí)用呎價(jià)平均每平方呎高達(dá)$42,850元之後，上述阿里巴巴所購買的銅鑼灣商廈可謂是另一震撼性大銀碼成交。而且買家是著名的科技電商巨頭購入自用，釋出的意義更為深遠(yuǎn)；去年香港都會大學(xué)也豪擲約26.5億元購入紅磡祥祺中心自用，是2024年市場上最大的商廈交易；此外，著名天使投資人蔡文勝近期以近20億元（加上建築費(fèi)）購入天后和銅鑼灣兩幢辦公樓，作為AI和Web3.0創(chuàng)業(yè)基地；還有內(nèi)地證券公司以逾10億元購入中環(huán)皇后大道中「尚至醫(yī)療大樓」全幢商廈，每平方呎高達(dá)$21,500元。以上這些都是巨額的商業(yè)交易，誰說甲廈市場一蹶不振？

　不知道大家有沒有細(xì)心留意，香港已經(jīng)進(jìn)入業(yè)主交替大時(shí)代。這不僅是在住宅新樓巿場，有4成左右普通話拼音名字的買家，在工商舖市場，也幾乎沒有傳統(tǒng)的地產(chǎn)公司或以往的投資者，買家來自不同行業(yè)，如證券公司、科技產(chǎn)業(yè)和教育機(jī)構(gòu)等等，這些買家實(shí)力雄厚，他們都是長線持有自用為主。其實(shí)，香港有許多行業(yè)如日中天，金融股市十分蓬勃、創(chuàng)科產(chǎn)業(yè)前景樂觀、還有港府加大力度發(fā)展教育事業(yè)等等，這些都是商廈市場的生力軍，而現(xiàn)在只是剛剛開始。僅是學(xué)生宿舍就完全處於供不應(yīng)求狀態(tài)，政府近期修改條例容許商廈改裝學(xué)生宿舍，加速單幢物業(yè)轉(zhuǎn)售個(gè)案，粗略估計(jì)，去年至今10億元以下全幢商廈及酒店的成交多達(dá)20幢左右，如今香港可出售的整幢物業(yè)已買少見少。

　甲廈見底遇上M3貨幣供應(yīng)量新高

　此外，港島核心商廈分層單位的成交也開始多起來，用家已經(jīng)紛紛進(jìn)場，筍盤所餘無幾。儘管主流媒體仍在瘋狂唱跌商廈市場，也無阻聰明買家的入市意欲。因?yàn)楦蹗u核心區(qū)分層甲級寫字樓只有10幢左右可供買賣，近期的成交當(dāng)然有一些抵買的筍盤，但也不乏較高的成交價(jià)出現(xiàn)，例如中環(huán)中心中高層單位，每呎成交價(jià)$21,854元，上環(huán)信德中心高層單位成交價(jià)，也每呎高達(dá)$20,352元。筆者認(rèn)為，作為國際金融中心的香港，自然應(yīng)該與同樣的國際城市相比較，如果紐約、倫敦甚至新加坡，這幾年樓價(jià)沒有怎麼跌，而香港商廈已經(jīng)跌了5至7成，為什麼還要繼續(xù)往下調(diào)？

　香港的M3貨幣供應(yīng)量最近急速上升，已經(jīng)高達(dá)約19.89億港元的歷史新高，相當(dāng)誇張，這證明香港是世上最安全的資金避風(fēng)港。隨著利率開始下降，新樓市場銷售成績亮麗，二手筍盤也被一掃而空，樓價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)回升跡象。所謂水漲就會船高，資金蜂擁而至，股市牛氣衝天，那麼處於黃金地段的甲級寫字樓又將如何發(fā)展？正如財(cái)庫局局長許正宇所說，香港整個(gè)銀行業(yè)資本充?率逾20％，遠(yuǎn)?於國際要求，現(xiàn)時(shí)風(fēng)險(xiǎn)絕對可控，金融體系相當(dāng)穩(wěn)健。我們來算一算核心區(qū)商業(yè)樓宇的地價(jià)、建築費(fèi)和利息等開支，整體發(fā)展成本每平方呎1.5萬至2萬元，市場價(jià)格低於此價(jià)沒人會蓋房。因此，樓價(jià)不會長期低迷，一個(gè)健康正常的市場，甲廈的平均價(jià)格每平方呎要在2萬元以上，才符合最低要求。筆者相信，不久的將來，合理價(jià)格一定會再次重返。