當(dāng)單偉建旗下的PAG（太盟投資集團(tuán)）用50億撬動(dòng)500億第三次拯救萬(wàn)達(dá)的時(shí)候，卻很少有人注意到，同期它還悄悄做了一筆小小的「高利貸生意」。
3億港幣，9個(gè)月賬期，這分明就是一筆過(guò)橋貸款。大概率上，借款者將用來(lái)支付迫在眉睫的銀行方面利息催收。不過(guò)，11%至16%的居間息口著實(shí)不低。不妨對(duì)照一下，在近期震動(dòng)香港市場(chǎng)的新世界集團(tuán)4筆永續(xù)債利息遞延風(fēng)波中，票息也不過(guò)從6.15%升至10.1%。同時(shí)，依據(jù)相關(guān)條例，每年新增加的1.1億港元利息可轉(zhuǎn)換為公司債務(wù)，只要債券持有者點(diǎn)頭即可。
對(duì)於「亞太小黑石」為何會(huì)拉攏騰訊、京東、陽(yáng)光保險(xiǎn)等一干大佬去買(mǎi)下48座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，各界眾說(shuō)紛紜。謂「被迫添燈油」者有之，畢竟之前已陸續(xù)擲下1000億拿下大連新達(dá)盟60%股權(quán)，面對(duì)5月中連一份保安服務(wù)合同違約糾紛都會(huì)被法院強(qiáng)制執(zhí)行20萬(wàn)的萬(wàn)達(dá)，無(wú)論對(duì)前期投資的保全，還是出於過(guò)往「老友記」的考量，此刻，只能奉陪到底了。
當(dāng)然，也有分析稱是「執(zhí)到平嘢」——撿到便宜貨了。有一種說(shuō)法不脛而走：僅一年前，每座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)尚被估值15億，而現(xiàn)在也就10億剛剛掛個(gè)零。
作為一名資深私募股權(quán)操盤(pán)手，單先生自然精於算賬。以收益估值法計(jì)，48個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2024年租金回報(bào)率為6%-8%，即對(duì)應(yīng)30億-40億的年租金收入。按照經(jīng)典的資本化率（Cape Rate）模型，500億出價(jià)恰好與上述回報(bào)率脗合；甚至若按市場(chǎng)比較法，500億對(duì)應(yīng)12.5-16.7倍市盈，明顯低於當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的均值。
見(jiàn)慣大場(chǎng)面、做慣大生意的人，會(huì)去對(duì)放一筆小債感興趣？別忘了，這其實(shí)又是一家商業(yè)地產(chǎn)商。
來(lái)，見(jiàn)識(shí)一下廬山真面目吧。香港僑福集團(tuán)，創(chuàng)始人黃周旋，上世紀(jì)從臺(tái)灣起家，後於港埠發(fā)跡。1995年，年近7旬的黃氏在緊鄰北京CBD的東大橋地區(qū)拿下地塊；2004年，黃氏之子黃建華接手開(kāi)發(fā)；2012年該項(xiàng)目正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。這，就是以高冷氣質(zhì)一度聞名京城，乃至全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)界的僑福芳草地項(xiàng)目，總建築面積20萬(wàn)平米，集高端購(gòu)物中心、頂級(jí)寫(xiě)字樓以及五星級(jí)酒店於一身。
僑福芳草地之所以出名，首先是其開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)。同樣主攻內(nèi)地城市高端商業(yè)地產(chǎn)，香港瑞安系的羅康瑞1996年方拿下上海新天地項(xiàng)目的土地開(kāi)發(fā)權(quán)，但5年後一期已經(jīng)面世。今年5月，博裕資本超100億拿下42%-45%股權(quán)的前全球店王北京SKP一一距僑福芳草地只1.5公里，當(dāng)初臺(tái)灣星光集團(tuán)從談判到開(kāi)業(yè)不足3年，最終於2007年開(kāi)張。
起大早趕晚集的結(jié)果之一，必然是開(kāi)發(fā)成本急劇上升，從最初的10億一路飆升至28億。
不過(guò)，僑福芳草地依然有其殺手鐧，那就是從外部結(jié)構(gòu)到居間陳設(shè)的藝術(shù)氛圍。據(jù)可靠消息，其是除巴塞隆拿之外，擁有並陳設(shè)最多超現(xiàn)實(shí)主義大師達(dá)利作品的機(jī)構(gòu)。
2014年4月22日，大約是僑福芳草地最高光的一天。這一天，埃隆·馬斯克首次搭私人飛機(jī)到訪中國(guó)並下榻芳草地下屬酒店。第二天，他在此地近500平米、上下兩層的特斯拉中國(guó)首個(gè)展示廳向俞永福、李想等8人親手遞上model s車(chē)鑰匙。
選址此處，當(dāng)與特斯拉是時(shí)「富人玩具」的定位有關(guān)。那一年，特斯拉全年?duì)I收31.98億美元，淨(jìng)虧損2.94億美元，全年銷(xiāo)售31655輛車(chē)，其中中國(guó)地區(qū)為4000輛。那一年，特斯拉的市值是247.5億美元，馬斯克在福布斯全球富豪榜中的排名還在80名開(kāi)外。那一年，嘗鮮的李想，還沒(méi)有創(chuàng)立理想汽車(chē)公司。
達(dá)利說(shuō)過(guò)，瘋狂只能存在於藝術(shù)，若是存在於科學(xué)則為假設(shè)，存在於現(xiàn)實(shí)則是悲劇。如果源於藝術(shù)的名聲不能轉(zhuǎn)化為真實(shí)的源源不斷的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，那麼資金槓桿過(guò)高的弊端將終將演變成一場(chǎng)大麻煩。
2022年10月，特斯拉中國(guó)首個(gè)展示廳正式撤離僑福芳草地。這一年，前者的市值一度摸高到1.2萬(wàn)億美元，僅中國(guó)區(qū)的銷(xiāo)售就較8年前增加了176倍，馬斯克本人則距世界首富只一步之遙。而達(dá)成這一切的關(guān)鍵，是昔日富人的玩具現(xiàn)在淪為了中產(chǎn)階層的必備。
但被拋棄的僑福草地，卻活成了古希臘神話中終日對(duì)著湖面顧影自憐美少年納西索斯的模樣。已傳承至第三代的黃氏家族，現(xiàn)在對(duì)於僑福芳草地恐怕左右為難。一方面，周邊起步於1993年國(guó)資背景的昆泰百貨與藍(lán)島百貨，都被當(dāng)?shù)卣{入城市翻新改造重點(diǎn)項(xiàng)目序列名單中，而兩年後才會(huì)輪到港資身份的它。同時(shí)早在2024年，資金壓力捉襟見(jiàn)肘不堪重負(fù)已被業(yè)內(nèi)共知。有消息稱，因租金收入遲遲不能覆蓋貸款利息，僑福集團(tuán)向有關(guān)銀團(tuán)申請(qǐng)將合計(jì)9.4億美元的貸款延遲至今年8月償還。
簡(jiǎn)單換算一下，剛剛到手還未捂熱的3億港元，按最新匯率約合3822.84萬(wàn)美元，不過(guò)是需要償還貸款總額的4%。
單偉建對(duì)此當(dāng)然心知肚明。有分析家表示，上述貸款很可能是下一筆交易的序曲罷了。
注意，曾經(jīng)在內(nèi)地攻城略地，同時(shí)享受時(shí)代紅利和身份紅利的香港商業(yè)地產(chǎn)商們，如今的境遇大多五十步笑百步。比如締造新天地神話的羅康瑞，旗下兩家上市公司瑞安房地產(chǎn)和瑞安建業(yè)，截至6月4日收盤(pán)股價(jià)分別為0.63港元及0.39港元，總市值為50.57億港元和1.46億港元。沒(méi)有對(duì)比就沒(méi)有傷害一一前者歷史上的最高市值曾達(dá)到500億港元，而後者股價(jià)則見(jiàn)過(guò)32.6港元。
業(yè)內(nèi)權(quán)威人士指出，目前中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)已開(kāi)始接受周期性定價(jià)，即真正開(kāi)始具備金融屬性。只有那些同時(shí)具備結(jié)構(gòu)性收入、組織能力和品牌溢價(jià)的大玩家才能將遊戲進(jìn)行到底。如曾拜港資為師、現(xiàn)在已晉升同業(yè)新一哥的華潤(rùn)置地。而在交易市場(chǎng)上，賣(mài)家是為了紓困，買(mǎi)家則是對(duì)那些底層商業(yè)邏輯清晰可辨的標(biāo)的低價(jià)鎖倉(cāng)。
另外，還必須提醒一下，儘管4月2日以來(lái)人民幣兌美元已升值了1%，但若換算成一攬子貨幣，再按貿(mào)易加權(quán)匯率，人民幣實(shí)際貶值了2.6%。全球知名經(jīng)濟(jì)界人士普遍認(rèn)為，人民幣目前被低估已達(dá)2005年來(lái)的最高水平。
「人民幣與美元東升西降應(yīng)該是一個(gè)大趨勢(shì)。在此背景下的大宗交易，已絕不僅僅是出於商業(yè)考慮」，分析家如是說(shuō)。（北京 子瑜）
電話：（香港）852-2564 0768
（深圳）86-755-83518792 83518734 83518291
地址：香港九龍觀塘道332號(hào)香港商報(bào)大廈
