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　「當(dāng)前萬科的確遇到了階段性經(jīng)營(yíng)性困難，流動(dòng)性短期承壓?！?月14日下午，萬科接受數(shù)家券商調(diào)研，董事會(huì)主席郁亮與總裁祝九勝現(xiàn)身回應(yīng)外界關(guān)切。

　如果從3月29日召開的2023年業(yè)績(jī)說明會(huì)算起，這已是半個(gè)月以來萬科第三次集中回應(yīng)熱點(diǎn)話題，一些問題已在此前的業(yè)績(jī)說明會(huì)與投資者互動(dòng)平臺(tái)上被反覆追問。

　中國(guó)新聞社旗下中國(guó)新聞周刊最新一期就此刊發(fā)《萬科何去何從？》。文章指，萬科作為曾經(jīng)的「優(yōu)等生」陷入困境讓市場(chǎng)唏噓不已，也讓市場(chǎng)生出究竟還有沒有房企「安全」的疑問。

　儘管2023年銷量仍穩(wěn)居全國(guó)前三，但萬科銷售端下滑始終未能「止血」。萬科年度銷售額已經(jīng)從2021年的6277.8億元（人民幣）萎縮至2022年的4169.7億元，2023年再度同比下降9.8％至3761.2元。這樣的下滑勢(shì)頭在2024年並未止住，1月~2月，萬科合同銷售金額僅約334.7億元，而2021年~2023年的同期數(shù)據(jù)為1166.3億元、649.7億元、587.5億元。

　有業(yè)內(nèi)人士向記者感慨，其實(shí)房企本沒有「優(yōu)等生」，萬科同樣信奉「三高」（高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高槓桿），房企都在套取一個(gè)時(shí)代的紅利，如今套利的窗口已關(guān)閉。2023年，萬科在境外完成了150億元再融資，提前歸還境外短債，加上置換部分境外債，平安度過2023年。

　「在中央明確提出行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)與要求後，未能對(duì)行業(yè)普遍存在的『三高』模式進(jìn)行更為徹底的調(diào)整，導(dǎo)致今天出現(xiàn)被動(dòng)局面?！谷f科高管在14日的回應(yīng)中進(jìn)行了自我「檢討」：未能堅(jiān)決擺脫行業(yè)慣性，在不少城市包括一些重點(diǎn)城市和一線城市，出現(xiàn)投資冒進(jìn)和失誤。

　當(dāng)下，外界對(duì)於萬科的關(guān)注集中於一點(diǎn)：萬科有無能力償還債務(wù)，特別是年內(nèi)到期債務(wù)？而這種關(guān)注背後，其實(shí)不僅是關(guān)於萬科的劇本會(huì)怎麼演，更是關(guān)於中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的劇本會(huì)如何續(xù)寫。

　市場(chǎng)正在密切關(guān)注頗具風(fēng)向標(biāo)意義的萬科境外債務(wù)償還情況。

　萬科4月5日在投資者互動(dòng)平臺(tái)曾表示，2024年境外債券只有二季度尚有折合人民幣56億元的債務(wù)到期，公司已經(jīng)提前啟動(dòng)了相關(guān)置換和還款準(zhǔn)備工作。對(duì)不同月份到期的債務(wù)，公司都會(huì)有相應(yīng)的應(yīng)對(duì)。

　2024年以來，萬科已經(jīng)新增經(jīng)營(yíng)貸108.9億元。祝九勝提到，萬科內(nèi)部正在梳理資源、盤點(diǎn)資產(chǎn)，接下來將會(huì)通過經(jīng)營(yíng)貸獲取新的資金來源。「我們的資源豐富，資產(chǎn)足，合格押品也不少?！?/p>

　深圳國(guó)資支持萬科釋放百億元規(guī)模以上的流動(dòng)性，這是萬科反覆提及的目標(biāo)。外界頗為關(guān)注深圳國(guó)資還可以拿出多少「真金白怠」支持。

　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，深圳國(guó)資系統(tǒng)的支持必然遵循市場(chǎng)化、法治化原則，因?yàn)閷?duì)國(guó)資的任何一項(xiàng)投資行為都要經(jīng)過審計(jì)。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者表示，作為萬科第一大股東的深鐵固定資產(chǎn)很多，但是流動(dòng)性並不強(qiáng)。

　在尋求國(guó)資支持之餘，萬科亦在加快處置資產(chǎn)?！羔槍?duì)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)資金回收周期長(zhǎng)、佔(zhàn)用數(shù)額大的難點(diǎn)，我們運(yùn)用REITs與大宗交易等方式，把不動(dòng)產(chǎn)變?yōu)閯?dòng)產(chǎn)?！褂袅练Q，2023年，萬科通過資產(chǎn)大宗交易回籠了123億元。

　公司布局了近4000億元貨值的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，其稅息折舊及攤銷前利潤(rùn)（EBITDA）尚未與銀行貸款利率持平，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的收益不足以覆蓋正在「爬坡」的利息。這導(dǎo)致萬科經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收益無法平衡開發(fā)業(yè)務(wù)下滑的損失。如今，這些經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)正成為萬科亟須處置的資產(chǎn)。

　有業(yè)內(nèi)人士向記者直言，萬科需要「斷臂求生」，也就是盡快打折出售資產(chǎn)，打折賣房，以回流現(xiàn)金為重。