香港經(jīng)貿(mào)商會會長 李秀恒
香港的樓市價格成為了最近大眾關(guān)注的重點。進入第二季以來，除了二手市場不斷湧現(xiàn)大幅「劈價」的案例，開發(fā)商主導的新盤亦出現(xiàn)了難得一見的大折扣，例如長實集團旗下位於油塘的新樓盤「親海?II」，因低至7折，平均呎價不足15000港元，為近7年來最「筍」市區(qū)盤，首輪推售626伙一日內(nèi)沽清，超額認購逾59倍。
經(jīng)濟低迷與高息拖累樓市
雖然這個樓盤賣得火熱，但無可否認的是這是發(fā)展商對香港未來樓市走勢不如預期的反映。在明晟（MSCI Real Assets）最新發(fā)布的《亞太資本趨勢報告》中，香港2023年第二季度商業(yè)地產(chǎn)交易額持續(xù)下跌，僅有13億美元，從交易額及宗數(shù)看都為歷來次季的新低，與去年同期相比下跌46%，位列亞太地區(qū)第七位。其中商業(yè)地產(chǎn)市場方面亦跌至新低，最大交易類別寫字樓單季銷售額未達1億美元。
本港房地產(chǎn)行業(yè)的低迷主要成因有二。一為中國內(nèi)地的經(jīng)濟復蘇放緩。當內(nèi)地經(jīng)濟勢頭較熱的時期，內(nèi)地資金南下湧入香港亦會相應(yīng)增加，當中包括房地產(chǎn)投資；此外內(nèi)地企業(yè)來港發(fā)行IPO亦會帶動企業(yè)及僱員來港，從而穩(wěn)固甚至推高樓價。今年首季，香港樓市交投表現(xiàn)頗為亮麗，出現(xiàn)「小陽春」，其中與內(nèi)地通關(guān)後的「報復式」交易佔比甚高，而隨著內(nèi)地的經(jīng)濟活動在第二季放緩，本港樓市亦相應(yīng)迎來了相對平淡的交投期。
另一大原因，則是以美國為首的主要經(jīng)濟體為應(yīng)對高通脹，仍然持續(xù)高息環(huán)境。儘管香港並未完全跟隨聯(lián)儲局的加息步伐，但按揭貸款的利率對潛在買家的阻嚇效應(yīng)仍十分大。再加上美元因加息而保持高企，促使一些投資者資金流向美元資產(chǎn)，預計在本輪加息周期正式結(jié)束並重回低息環(huán)境前，香港的樓市不會有太明顯的起色。
適當及時調(diào)整「辣招」穩(wěn)樓市
房地產(chǎn)行業(yè)一向都是本港經(jīng)濟的重要組成部分，不但是港府庫房的重要財政收入來源之一，更是與民生及其他行業(yè)密切相關(guān)，例如建築業(yè)、金融業(yè)和零售業(yè)等。因此，即使一向被視為「高不可攀」的香港樓價目前仍有向下調(diào)整的空間，但卻絕對不能出現(xiàn)太過強烈的波動，造成買家、租戶、投資者的信心下降，進而對經(jīng)濟及就業(yè)市場產(chǎn)生負面影響。
港府為壓抑樓市措施，於2010年首度推出「辣招」，目的是管理市場供需，遏止炒風。而在「辣招」不斷加碼之下，近年來炒家已基本絕跡，現(xiàn)時樓市買家以本地用家為主。在樓價出現(xiàn)下行趨勢的當下，政府於上月放寬樓市「辣招」，包括上調(diào)自用住宅物業(yè)按揭成數(shù)上限10%至20%，上調(diào)非住宅物業(yè)最高按揭成數(shù)10%，放寬以資產(chǎn)淨值為批核基礎(chǔ)的按揭成數(shù)上限10%。
但短期內(nèi)這種微調(diào)能否有效難以精確評估，有關(guān)當局需要密切留意房地產(chǎn)價格是否有劇烈跌宕的風險，並考慮適量進一步「減辣」，以穩(wěn)定樓市下跌的波幅，為激活投資動力注入動能。尤其是在非住宅物業(yè)方面，可配合中小企的資助及借貸相關(guān)計劃，研究有沒有進一步「鬆綁」的需要，幫助中小企業(yè)及商舖業(yè)主紓壓、渡過難關(guān)。（圖源：中通社）
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